Недвижимость в России – традиционно один из самых понятных, надежных и проверенных инструментов долгосрочных инвестиций. Но собственных средств на покупку целой квартиры хватает далеко не всем: значительная доля квартир приобретается в ипотеку – в 2023 году было выдано займов на 7,8 трлн рублей, что в полтора раза больше результатов 2022 года. Знающие инвесторы предпочитают вкладываться в паевые фонды недвижимости – в прошлом году их доходность была заметно выше, чем при обычной стратегии инвесторов (купить жилье и сдавать его в аренду). О том, что такое ЗПИФ недвижимости и как с ними работать частному инвестору – в материале “РГ”.
СодержаниеЧто такое паевой фонд и какие у него есть видыКак формируются ЗПИФ недвижимости и на чем они зарабатываютКто может покупать такие фонды и можно ли их потом продатьНалогообложение ЗПИФ недвижимостиПримеры ЗПИФ недвижимости на российском рынкеКак подготовиться к инвестициям в ЗПИФ недвижимостиКакие риски несут в себе ЗПИФ недвижимостиЧто такое паевой фонд и какие у него есть видыПИФ: что этоСамый простой ответ на главный вопрос звучит так: ЗПИФ недвижимости – это закрытый паевой инвестиционный фонд, инвестициями которого занимается управляющая компания. Исходя из названия, такие фонды покупают реальные квадратные метры в интересах вкладчиков.
В общих чертах, паевой инвестфонд (ПИФ) состоит из имущества, которое в него передают под доверительное управление потенциальные инвесторы. Это могут быть денежные средства, ценные бумаги, сложные финансовые инструменты вроде фьючерсов и опционов и так далее, но чаще всего на рынке встречается именно первый вариант.
ПИФ – это не отдельное юрлицо, а именно форма организации коллективных инвестиций. Механизм его формирования выглядит так: сначала управляющая компания (УК) определяет правила, по которым фонд будет функционировать, и выбирает основное направление. Затем потенциальные пайщики вносят средства и по достижении необходимой суммы УК производит инвестиции, а ее специалисты управляют ими в целях получения дохода для первоначальных инвесторов.
За управление активами УК берет комиссию – обычно она составляет фиксированный процент от суммы и всегда известна заранее. Остальные средства распределяются между инвесторами в равных долях или реинвестируются в активы внутри фонда.
Предположим, что УК открывает паевой фонд стоимостью 5 миллионов рублей. Если он делится на 100 паев, тогда первоначальная стоимость каждого составляет 50 тыс. руб. Увеличение количества паев очевидно приводит к снижению их первоначальной стоимости: если разделить ту же сумму на 1000 паев, то стоимость каждого составит уже 5 тысяч рублей.