Запущенной еще в 2020 году программой пользовались не только россияне, приобретавшие жилье для себя, но и инвесторы, для которых расходы по ипотечным платежам компенсировались ростом стоимости самих квартир. Сейчас такой возможности больше нет, но некоторые биржевые и внебиржевые инструменты все еще позволяют заработать на строительном бизнесе, уверены некоторые из опрошенных “РГ” отраслевых экспертов.
По итогам первого полугодия новостройки в России подорожали на 6 процентов, подсчитали аналитики федерального портала “Мир квартир”, но в обозримом будущем рост цен на свежие квадратные метры может существенно замедлиться из-за завершения основной программы льготной ипотеки. При этом альтернативные инвестиционные инструменты, связанные с недвижимостью, все еще могут принести потенциально высокую доходность и обогнать не только цены на квартиры, но и ставки по банковским вкладам сроком более года – по данным Банка России, средневзвешенная ставка в мае этого года составляла 11,43 процента.
Стоит сразу оговориться, что далеко не все рыночные специалисты считают инвестиции в ценные бумаги застройщиков и основанные на недвижимости паи инвестфондов (БПИФ и ЗПИФ) оправданными в нынешних условиях. Так, старший инвестконсультант ФГ “Финам” Тимур Нигматуллин отмечает, что облигации девелоперов не представляют интереса, поскольку минфин дает хорошую премию в ОФЗ и при сопоставимых доходностях инвестор с их помощью ограждает себя от кредитных рисков. Он также подчеркивает, что в российских условиях прямое владение недвижимостью обычно гораздо более выгодно ЗПИФ/БПИФ недвижимости из-за налоговых льгот и меньших расходов на владение.
“Вместе с тем в долгосрочной перспективе доходность недвижимости сопоставима с рынком акций, – говорит Тимур Нигматуллин. – По расчетам, за последние 24 года рынок акций без дивидендов позволил бы приумножить капитал примерно в 21 раз, а жилая недвижимость в Москве без учета рентных доходов – в 17 раз. Таким образом, покупка акций или жилья – в целом эквивалентный по доходности и по уровню риска выбор”.
Другие собеседники “РГ” смотрят на опции фондового рынка более оптимистично. Например, руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК “Альфа-Капитал” Владимир Стольников отметил, что инструменты ЗПИФ коммерческой недвижимости на горизонте ближайших пяти лет могут дать инвестору доходность выше 20 процентов годовых. Она будет формироваться из роста цены базового актива и текущей рентной доходности – особенно если речь идет о качественных коммерческих объектах, где арендная плата ежегодно индексируется или пересматривается.