Ипотечная квартира при разводе создает сразу две проблемы. Супругам необходимо определить судьбу самой недвижимости и одновременно разобраться с оставшимся кредитом. Эти вопросы связаны между собой, но юридически не являются одним и тем же.
Именно поэтому простая договоренность «квартира остается жене, значит она и платит ипотеку» не всегда решает вопрос с банком.
Если квартира приобретена во время брака
Жилье, купленное супругами в период брака за общие средства, по общему правилу является совместным имуществом. Ипотека этого принципа не отменяет.
Например, квартира оформлена на мужа, он указан основным заемщиком, а жена формально не является собственником. Если недвижимость приобреталась после свадьбы на семейные средства, при разделе она может рассматриваться как общее имущество.
Одновременно необходимо определить характер кредитного обязательства. Если ипотека оформлялась для покупки семейного жилья, такой долг обычно непосредственно связан с интересами семьи.
Можно ли просто разделить ипотеку пополам
Во взаимоотношениях между супругами общие долги учитываются при разделе имущества. Но внутреннее распределение долга между мужем и женой не означает автоматического изменения кредитного договора.
Для банка заемщиками остаются те лица, которые указаны в заключенном договоре, пока сам кредитор не согласится на изменение состава должников.
Допустим, ипотека оформлена только на мужа. Суд может определить имущественные права супругов и учесть общий характер долга, но это еще не означает, что банк обязан заменить одного заемщика на другого.
Перевод долга требует согласия кредитора.
Квартира остается одному супругу
На практике супруги нередко хотят избежать ситуации, когда после развода продолжают владеть квартирой совместно.
Возможен вариант, при котором жилье остается, например, жене, а муж получает компенсацию или другое имущество. Но если квартира находится в залоге, необходимо учитывать позицию банка.
Для полного переоформления ипотечных обязательств кредитная организация обычно оценивает платежеспособность того супруга, который остается с квартирой. Если его доходов недостаточно, банк может не согласиться вывести второго заемщика из обязательства.
Поэтому сначала договориться между собой недостаточно. Нужно понять, можно ли реализовать выбранную схему с учетом ипотечного договора.
Что если после развода ипотеку платит только один
Такое происходит очень часто. Супруги перестают жить вместе, но кредит продолжает списываться со счета одного из них.
Сам факт того, что после прекращения семейных отношений ипотеку оплачивает только муж или только жена, не превращает автоматически всю квартиру в личную собственность этого человека.
Однако произведенные после прекращения семейных отношений платежи могут иметь значение при последующих взаиморасчетах между бывшими супругами. Здесь важно установить, из каких средств погашался кредит и за какой период.
Поэтому желательно сохранять выписки и платежные документы, особенно если раздел квартиры откладывается на несколько лет.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Да, но наличие залога существенно влияет на порядок сделки.
Один из вариантов — продажа квартиры с участием банка и погашением остатка ипотеки из полученных денег. После расчетов с кредитором оставшаяся сумма распределяется между супругами в соответствии с их правами и договоренностями.
В некоторых ситуациях это практичнее, чем сохранять общую квартиру и еще много лет совместно обслуживать кредит после развода.
Но самостоятельно продать заложенный объект так, как обычную свободную квартиру, нельзя. Необходимо учитывать ограничения, установленные ипотекой.
Что делать до обращения в суд
Стоит запросить актуальный остаток задолженности, изучить кредитный договор, определить текущую стоимость квартиры и проверить, кто является собственником, заемщиком и созаемщиком.
После этого можно сравнить возможные сценарии: сохранить долевую собственность, передать квартиру одному супругу, договориться с банком об изменении кредитного договора или продать жилье и закрыть ипотеку.
Чем раньше одновременно рассматриваются и квартира, и кредит, тем меньше вероятность получить судебное решение, которое формально определяет доли в недвижимости, но не решает практический вопрос дальнейших платежей банку
В процессе создания статьи частично задействованы материалы с сайта storona-zakona.ru — раздел ипотечной квартиры при разводе
Дата публикации: 28 мая 2022 год