В настоящее время банками и кредитными организациями предлагаются не только стандартные ипотечные программы, но и льготные условия. В последнем случае речь идёт о социальной ипотеке, которая направлена на улучшение жилищных условий незащищённых слоёв населения.
Социальная ипотека в Москве – это сочетание элементов ипотечного кредитования и государственного финансирования. Важным условием участия является наличие у кандидатов несоответствия в жилищных правах, когда происходит проживание на меньшей площади, чем предусмотрено законом.
Сегодня схема «государство, банки, займ» – сочетание интересов государства и коммерческих финансовых организаций, позволяющее предложить населению страны ипотечные программы на привлекательных условиях, где нет нарушения интересов заёмщиков и кредиторов. Главным преимуществом такой ссуды стала более льготная цена за квадратный метр жилья. Например, по Москве стандартный ценовой показатель находится на уровне 4 000 долларов/квадратный метр. Льготная программа позволяет уменьшить указанный стандарт за счёт средств государства. К достоинствам стоит отнести и то, что банк предоставляет и дополнительные гарантии, как и государство заёмщикам, которые претендуют на покупку жилья. Так, банк страхует жизнь заёмщика, проверяет объект недвижимости, обязуется работать по фиксированной процентной ставке, которая установлена договором.
Социальная ипотека в Москве в первую очередь нацелена на улучшение жилищных условий очередников – людей, которые состоят в очереди на улучшение жилищных условий. Однако предлагаемыми льготными программами могут воспользоваться и другие категории лиц. Например, молодые семьи, молодёжь, работники культуры и образования, бюджетники и пр.
Банки Москвы предлагают ряд программ. В некоторых случаях предусмотрено дотирование процентной ставки. Во втором случае это предоставление субсидий, которые тратятся на приобретение определённой части жилья. Наконец, существуют варианты, предусматривающие продажу государственного жилья по льготной цене.
Варианты в Подмосковье предусматривает возможность выбора определённых вариантов жилья из списка, предложенного банком. Также стоит отметить, что помимо требований, которые установлены органами государственной власти к участникам программ социальной ипотеки, существуют и требования банка, который непосредственно предоставляет ипотечный заем. Льготная ипотека в Подмосковье предусматривает обязательное страхование приобретаемой квартиры и жизни заёмщика на срок действия договора.
Банки Москвы – ипотека, предлагающая возможность покупки квартиры, как у застройщиков, так и жилплощади города. Подобные квартиры предлагаются в продажу по действующим рыночным ценам. Как правило, стандартная процентная ставка в данном случае составляет 10.5%. Субсидия предоставляется для оплаты первоначального взноса. В связи с этим приобретение квартиры происходит с использованием личных средств, субсидии и предоставляемого ипотечного кредита. Участникам социальной программы доступен широкий выбор вариантов. Стоит понимать, что в Москве, власти города самостоятельно определяют застройщиков, которые станут партнёрами той или иной программы.
Ипотечный брокер в Москве
Ипотечных программ сейчас предлагается столько, что выбрать для себя оптимальную становится все труднее и труднее. Да и оформить самостоятельно все необходимые для получения ипотечного кредита документы — занятие не для слабонервных. По оценкам специалистов, из десяти человек, решивших сделать это, сделку в итоге совершают только двое. Для решения подобных проблем на рынке появились люди новой специальности — ипотечные брокеры.
Возникновение услуги, называемой ипотечным брокериджем, и было связано со страхом малоподготовленного заемщика перед банком и предстоящими выдаче кредита процедурами.
Ипотечные брокеры — это специалисты или организации, оказывающие профессиональные услуги по подбору оптимальной для клиента банковской программы, сопровождению ипотечной сделки и оформлению налоговых вычетов после ее заключения. В их функции входит не только предварительное консультирование, но и помощь в формировании необходимого пакета документов, прохождении процедуры оценки кредитоспособности заемщика и т. д. Иначе говоря, они сопровождают клиента на всем пути от выбора банка до подписания кредитного договора. В целом работа ипотечного брокера по своему характеру очень близка к деятельности посредника, маклера или агента.
Ипотечный брокер в г. Москва или консультант?
Брокеры не могут гарантировать получение ипотечного кредита в том или ином банке, они лишь упрощают для клиентов процесс, их работа строится на знании рынка ипотеки, опыте и связях с банками.
Одна из важнейших задач ипотечного брокера — проконсультировать клиента при выборе квартиры. Связано это с тем, что каждый банк выдвигает свои требования к закладываемым объектам недвижимости, которые в рекламных проспектах обычно не указываются. Поэтому у потенциального заемщика есть два варианта: либо, выбрав оптимальную для себя ипотечную программу, соизмерять свои желания с условиями конкретного банка, либо подбирать банк и программу под «квартиру своей мечты». Без опытного консультанта «увязать» все это практически невозможно.
Фигуры заняли свои позиции
Первыми в ипотечный брокеридж пришли крупные риэлторские фирмы, в составе которых появились подразделения, занимающиеся консалтинговыми услугами в сфере ипотечного кредитования. Потом в этот перспективный сектор потянулись специалисты в области финансов и права. Одни апеллируют к своему опыту в работе с недвижимостью, а вторые — к знанию банковских процедур выдачи кредита.
На сегодняшний день в Москве, по разным оценкам, услуги ипотечного брокериджа предлагают около 40 компаний. Основными игроками на этом рынке являются такие риэлторские фирмы, как «БЕСТ-Недвижимость», «МИАН–агентство недвижимости», «МИЭЛЬ-Недвижимость» и др.
Появились на рынке и независимые ипотечные брокеры. Наиболее крупные среди них — Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК), «Прайм Кредит», «Фосборн Хоум» и др. Но они пока уступают риэлторам, и связано это с тем, что в стране нет по-настоящему массовой ипотеки. У нас заемщик чаще всего является либо клиентом банка, либо сотрудником фирмы, имеющей в этом банке счет, а им независимый ипотечный брокер просто не нужен. Кроме того, многие брокеры зачастую представляют программы одного конкретного банка, т. е. независимыми по сути не являются.
Хороший совет стоит хороших денег
Как и любые услуги на рынке, помощь ипотечного брокера предполагает определенные затраты. Очевидно, что необходимость таких услуг в большинстве случаев сводится к одному вопросу — готов ли потенциальный заемщик платить за информацию и экономию своего времени?
В рамках западной модели ипотечного брокериджа, как правило, брокеры получают от банков комиссионные за каждого успешного клиента. Россия склоняется к другой схеме работы: у нас обычно деньги берут с потенциального заемщика. Таким образом, плохо разбирающийся в тонкостях ипотеки клиент платит за то, чтобы ему все объяснили, дали дельный совет и помогли.
Как и в любой другой области, набор услуг и расценки на них у ипотечных брокеров не одинаковы. Дешевле всего ($10–20) обходится совет брокера, в какие банки выгоднее обратиться за кредитом. Но большинство брокеров одними консультациями не ограничиваются. Они также берут на себя обязательство получить согласие банка на выдачу клиенту ипотечного кредита, для чего готовят и предоставляют кредитное досье потенциального заемщика и в случае необходимости сопровождают его на собеседование в банк.
Подобный сервис обычно стоит не менее $500. Крупные агентства недвижимости придерживаются фиксированного тарифа, большинство независимых брокеров взимают 1–2% суммы кредита (если необходимо подобрать квартиру, проверить ее юридическую чистоту и т. д., то цена вопроса возрастает до 3–5%).
Пристегните ремни: начинаем окончательный подсчет работы
В компании «МИАН–агентство недвижимости» применяется фиксированная ставка на брокерские услуги — $500 вне зависимости от размера кредита (при покупке квартиры через МИАН эта сумма включается в размер комиссионных).
Клиенты компании «БЕСТ-Недвижимость» платят 15 тыс. руб. (при размере кредита до $50 тыс.), а если сумма займа превышает $50 тыс., то тариф рассчитывается по определенному алгоритму. Сумму комиссионных в этом случае можно выяснить на сайте компании, где есть специальный калькулятор стоимости брокерских услуг. Например, при кредите $70 тыс. придется заплатить около 20 тыс. руб., при кредите $80 тыс. — 22 тыс. руб., при кредите $100 тыс. — 26 тыс. руб.
Для клиентов компании «Фосборн Хоум» комиссионный сбор составит 2% суммы кредита (брокерские услуги) и 5% суммы кредита (за комплект брокерских и риэлторских услуг); услуги ипотечной компании «Мой дом» обойдутся клиентам в 500 руб. (консультация), 2,5 тыс. руб. (консультация и подбор программы) и 17,5 тыс. руб. (оформление всего пакета документов). В компании НБИК попросят 1% суммы займа (помимо этого на этапе выбора кредита придется внести депозит в $350, который не возвращается при любом исходе дела).
Профессия будущего — Ипотечный брокер
Ипотечный брокеридж является новой и очень перспективной для нашей страны деятельностью. Очевидно, его развитие зависит от развития ипотеки, но до ее массового распространения еще очень далеко. В настоящее время, несмотря на некоторый рост числа сделок с участием брокеров, заемщики по-прежнему предпочитают действовать самостоятельно, инстинктивно опасаясь каких-либо посредников.
Если сегодня большинство брокеров напрямую связаны с риэлторскими компаниями, то в перспективе этот вектор, как и на развитых рынках Запада, способен сместиться в сторону банков. Но произойдет это только тогда, когда программы кредитования различных банков будут не так сильно отличаться друг от друга.
Елена Панова, Директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
Ипотечный брокер — это специалист, который помогает клиенту выбрать оптимальные условия для получения кредита. В области ипотеки работает множество банков. Некоторые из них предлагают несколько программ, причем у каждой — свои условия, требования к заемщику и объекту кредитования. Разобраться в таком обилии предложений самостоятельно очень сложно. Выбрать наиболее подходящую для конкретного потребителя программу может только грамотный специалист, владеющий всей информацией о рынке ипотеки и имеющий большой опыт работы в этой сфере. Такой профессионал и может именоваться брокером.
Сегодня на рынке действуют компании, занимающиеся кредитным консалтингом, так называемые кредитные брокеры. Но они являются прежде всего специалистами по банковским продуктам и не в полной мере владеют информацией о рынке недвижимости, специфике оформления документов. Кроме того, такие «независимые» брокеры на самом деле зачастую представляют ипотечные программы одного конкретного банка-заказчика.
Специалисты агентств недвижимости в первую очередь ориентируются на возможности и потребности клиента и, исходя из этого, выбирают банк и программу.
Законодательством не предусмотрено лицензирование деятельности брокеров, их деятельность прежде всего регламентируется Гражданским кодексом РФ. Когда клиент приходит к нам, мы подписываем договор, в котором определен перечень услуг, оказываемых нашей компанией, которыми покупатель недвижимости может воспользоваться. Брокеры могут активно участвовать во всех этапах получения кредита, оформлении документов и выборе жилья.
Первоначально консультант беседует с клиентом, выясняет, какой суммой он обладает, какую квартиру планирует приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита и другие аспекты будущей сделки. Затем подбирается три-четыре программы, соответствующие требованиям и возможностям потенциального заемщика. У него появляется возможность выбора, но не из моря предложений, а из нескольких подходящих по всем параметрам программ.
После выбора банка и кредитной линии агент знакомит заказчика с условиями выдачи кредита на приобретение квартиры, перечнем документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки, и особенностями процедуры проведения сделки. Решение о выдаче средств заемщику принимается на кредитном комитете, где, кстати, не могут присутствовать ни риэлторы, ни брокеры. Впрочем, иногда благодаря долгосрочному сотрудничеству банков с агентствами недвижимости, некоторые сложные вопросы удается разрешить. Кроме того, брокер может более грамотно объяснить специалисту банка особенности той или иной сделки, привести опыт положительного разрешения подобных вопросов, словом, в определенной степени «повлиять» на решение кредитного комитета.
Выбирать жилье при покупке его с помощью ипотеки также лучше с помощью брокера. Дело в том, что в большинстве банков существуют определенные требования к объекту недвижимости. Так, банки могут отказаться кредитовать квартиры в домах, построенных до 1970-х годов, или в зданиях с деревянными перекрытиями. Он предупредит клиента о том, когда можно вносить аванс за выбранную квартиру — до или после получения письменного одобрения банка. Иначе в случае отказа велика вероятность не получить аванс обратно. И тогда придется начинать весь процесс сначала, только с потерей средств и времени. Поэтому изначально лучше обратиться к специалистам по ипотечным сделкам, которые помогут сделать все своевременно и правильно.