Что делать, если банки не любят выдавать долгосрочные потребительские кредиты на большие суммы, если у них нет уверенности в том, что кредитуемый сможет вернуть долг? Правильно, для этого существует такой вид кредитования, как квартира под залог. Именно квартира позволяет получить нецелевой займ на солидную сумму, что развязывает предпринимателю руки в вопросах использования полученного кредита. На сегодняшний день банки предпочитают выдавать именно ссуды под залог недвижимости – квартир, коммерческой недвижимости, частных домов и даже земельных участков. При этом зачастую процентная ставка у нецелевого кредита, бывает значительно ниже, чем по аналогичным целевым ссудам. Подобная практика стала весьма популярной по той причине, что недвижимость (если юридическая чистота сделки соблюдена и актив оценён верно) сама по себе уже гарантирует обеспечение. Кроме того, недвижимость под залог позволяет заёмщику наиболее эффективно использовать свои собственные активы.
Ранее получить такой займ было весьма затруднительно, поскольку ещё советское законодательство практически никак не регулировало подобных вопросов. Однако со временем эту проблему удалось решить, теперь это нормальное явление современной коммерческой жизни. На сегодняшний день получение ссуды под залог недвижимости можно под различные проценты – всё тут зависит от того, какие документы заёмщик может предоставить с целью подтверждения своих доходов. Наиболее низкие ставки ждут тех, кто работают по найму, а наиболее высокие – владельцев бизнеса. Также на ставки влияет тип недвижимости: например, высокая ставка и низкое соотношение кредита к сумме залога ждёт тех, кто в залог оставляет землю, поскольку этот рынок ещё недостаточно развит, поэтому подобный займ стоит брать разве что для того, чтобы можно было завершить строительство дома.
Более популярным предметом залога выступает квартира. В таком случае размер кредита бывает максимальным, а расходы и ставки – минимальны. Подобный кредит можно взять практически для любой цели, включая даже приобретение квартиры. Передаваемая квартира под залог должна быть собственностью самого заёмщика. Впрочем, законодательство не препятствует тому, чтобы квартирой владели третьи лица (обычно это члены семьи и прочие родственники). Главным условием получения кредита является совершеннолетие и дееспособность владельца квартиры, иначе кредит никто не выдаст. В том случае, если проживающие в закладываемой квартире несовершеннолетние не являются её владельцами, а только прописаны там, то юридически совершить сделку можно, однако и тут не обойдётся без трудностей: здесь потребуется специальное разрешение, которое вправе выдавать только органы опёки и попечительства.
Это требование обуславливается тем, что в случае взыскания задолженности по кредиту проживающим в заложенной недвижимости нужно будет отказывать в праве проживания в ней. И если в данной квартире проживают несовершеннолетние, то законодательство выдвигает обязательное требование: жилье под залог может быть выдано только по разрешению органов опёки. При этом закон не требует согласия на сделку со стороны других проживающих в закладываемом жилье совершеннолетних лиц, для этого вполне подойдёт решение только лишь собственника. Но банки, предоставляющие кредиты, для того, чтобы избежать в дальнейшем никому не нужных конфликтов, практикуют запрос согласия от всех совершеннолетних, которые упоминаются в домовой книге. При этом банки предупреждают, какими могут быть последствия, наступающие в случае невыплаты кредита.
Квартира под залог должна соответствовать ряду требований. Главным из них является требование, что она не должна быть ветхой или аварийной, и не должна быть включена в план реконструкции с выселением или постановки на капитальный ремонт. В таких случаях банки используют различные методы проверки: одних устраивают справки эксплуатационных организаций, другие довольствуются заключениями строительных экспертов или оценщиков, а третьим достаточно визуального осмотра. Обычно проблемы возникают в тех случаях, когда речь идёт о домах, которые строились до 50-х годов прошлого века, но если жилье в подобных домах удовлетворяет требования банка, то на ссуду можно рассчитывать. Ранее чистоту документов на недвижимость проверяли страховые компании, которые страховали право собственности на неё, но в последнее время банки всё больше отказываются от подобной практики, поэтому оформление кредита проходит гораздо быстрее.